コラム

賃貸マンションで起業・法人登記が出来ない場合の解決法【バーチャルオフィスの活用】

2020.07.30 梅田 中津

事務所としての使用が出来ない賃貸マンションで起業・法人登記をする場合、バーチャルオフィスを活用しましょう!
今回は自宅で事業を行うことの魅力や、事務所使用不可の賃貸マンションで起業・法人登記することの危険性、
バーチャルオフィスの活用・注意点などをご紹介します。

当社は賃貸マンションもバーチャルオフィスも運営している法人ですので、かなりリアルにご説明致します。

・スタートアップの場所にお悩みの方
・従業員の在宅ワーク(テレワーク)やオフィス機能の分散を検討されている経営者の方
・副業(複業)を始めたい方
・個室の仕事場や作業場をお探しの方

にも是非ご参照いただきたい内容です。

 

「会社を辞めて独立したい」「副業を始めて収入を増やしたい」「流行りの週末起業をしてみたい」などなど、
働き方や生き方について多様な考え方が広まり、またそれを実現することが可能な時代になってきました。

【事業資金をしっかり貯めて起業する】 or 【銀行融資を引いて起業する】、この2択でかつ【貸事務所を借りる】
というのが従来の起業方法でしたが、現在では自分にスキルさえあれば、自宅で少額で起業することも可能です。

ただ、どんな住まいでも自宅で起業できるかというと、そうではありません。
いくつか注意点がありますので、事前にしっかり確認したうえで起業・法人登記を行いましょう!

 

これから起業・法人登記をお考えの皆さま、賃貸マンションにお住まいですか?

皆さんのお住まいは持家でしょうか?賃貸住宅でしょうか?
統計では約60%が持家にお住いのようです。ただ、この数字には高齢者も入っていますし、結婚してから家を持つことの
多い日本の慣習を考えると、起業をされる方においても賃貸住宅にお住いの方が多いと推測されます。

また、市場に出回る賃貸住宅の戸建て割合は2%なので、98%は集合住宅=賃貸マンションです。
つまり、自宅で起業・法人登記をしたい方の多くも賃貸マンションにお住まいの可能性が高いということですね!
※以下、皆さんが賃貸マンションにお住まいだという前提で記述します。

 

賃貸マンションで起業・法人登記したいですよね?

しっかりと店舗を構える必要のある業種は別ですが、自宅で手軽に起業したいという方は多いのではないでしょうか?
IT技術の進歩や、時代の流れをみると、自宅起業をされる方はますます増えていくと予測されます。
自宅で起業をする場合、以下のメリットがあります。

●費用を大幅に軽減できる
自宅とは別に貸事務所を借りる場合、もちろん事務所の賃料は発生しますし、そこに通う交通費も必要になります。
初期費用(事務所を借りる際に必要な保証金や礼金・仲介手数料)も数十万円~必要になります。
自宅で開業する場合はそれらが必要ありません。浮いた資金は事業に投資することも出来ます。
また、自宅の賃料も一部経費計上できますので、ランニングコスト・イニシャルコストともに大幅に軽減できます。

●事業開始までのスピードが速い
貸事務所を借りる場合、物件探し~契約~入居まで、最低1ヶ月は必要です。
また、事業を行うにあたりデスク等の搬入や、インターネット等のインフラを整えるのには更に1ヶ月程度必要です。
自宅であれば既にそれらは整っているかと思われます。すぐに事業に専念することが可能です。

●時間を効率的に使える
自宅で事業を行う場合、当然ながら通勤時間は発生しませんので、支度の時間も考えるとまとまった時間が浮きます。
家事に要する時間とバランスを取ることも簡単ですので、スケジュールに自由度が生まれます。
例えば、睡眠不足で仕事に集中できない時などは、一旦仮眠を取った後にすぐに仕事を再開することもできます。
毎日異なる時間に働くことも可能なので、非常に効率的です。ワーカホリックには気を付けて下さいね。

●事業をたたむのも楽
後ろ向きなご提案ですが、自宅で起業している場合、廃業する時も負担は少ないです。
万が一あなたの事業が立ち回らず廃業する時に、貸事務所を借りている場合はどうでしょうか?
貸事務所の解約予告期間は3ヶ月~6ヶ月が一般的です。廃業が決定してもその間の賃料は発生します。
また、原状回復義務(事務所の壁床材等を新品に戻す工事をする義務)がありますので、復旧工事費も必要です。
自宅の場合はその心配はありません。自宅自体を立ち退く場合も1ヶ月前の解約通知で、清掃費を払えば退去できます。

 

でも、賃貸マンションで起業・法人登記は出来ません

上記のメリットだけを見ると自宅(賃貸マンション)で起業・法人登記を行いたくなりませんか?
事業が軌道に乗り広い事務所が必要になるまでは、賃貸マンションを事業拠点にしたい方も多いと思います。

ただ、ちょっと待ってください! 借りているマンションの契約書にこんな一文はありませんか?
『借主は貸室を住居としてのみ使用し、その他の目的には一切使用してはならない。』

ほぼ全ての賃貸借契約書にはこの一文が入っています。
大家さんとしては住まいとして貸しているのに、いつの間にか別用途で使用されていると困ります。当然ですよね。

つまり、今お住まいの賃貸マンションは住居として借りているので、事業拠点として使う、法人登記の住所にする、
といった行為は、大家さんと約束した賃貸借契約の内容を反故することになってしまいます。

 

賃貸マンションでこっそり起業・法人登記は出来るのか? → 絶対駄目です!

じゃあほぼ全ての賃貸マンションでは起業・法人登記は出来ないの!? ということになりますが、そうなんです。
今ではパソコンがあれば事業が出来る時代ですが、一昔前までは事務所というと不特定多数の人が出入りする場所でした。
今でも多くの大家さんにそのイメージは残っており、ほぼ全ての賃貸マンションで事務所利用は禁止されています。

こっそり起業・法人登記すればいいんじゃないの?? という声を聞くこともあります。
リアルなお話をしますと、事務所利用不可の賃貸マンションでこっそり起業・法人登記をすることは可能です。

自宅を訪ねる人が少なければ、近隣からクレームも出ないのでバレません。法人登記も法務局に申請するにあたり、
貸主の許可を証明する書類等の提出は不要です。だから、こっそり起業・法人登記をすることは可能です…

でも絶対にやめてください!
賃貸借契約を違反することになります、大家さんを裏切ることになります。

 

賃貸マンションで無断で起業・法人登記するのは危険です!

残念なことに賃貸マンションで無断で起業・法人登記する人は後を絶たないのが実情です。
その行為自体認められるものではありませんが、発覚した場合、住人にリスクもありますのでご紹介します。

住人が賃貸マンションを契約書記載の目的以外の用途で利用することを「目的外利用」や「用法違反」と言います。
事務所利用が認められていない賃貸マンションで起業・法人登記すると、これにあたります。

民法では(594条1項及び616条)住人は賃貸契約によって定められた用法に従ってお部屋を使用する義務を負います。
もし住人が用法を守らずお部屋を使用すれば契約違反ですから、大家さんは賃貸借契約を解除することができます。

今は国税庁のサイトで、賃貸マンションに法人登記がされているか簡単に確認することが出来ます。
国税庁法人番号公表サイト https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/

法人名が分かれば代表者名もすぐに分かります。
登記をしていなくても、インターネット上で自宅の住所を利用すればすぐに検索にひっかかります。

つまり大家さんがその気になれば、すぐに無断起業・登記されていることは突き止められます。
住居を失うリスクは計り知れません、絶対に不正な起業や法人登記はやめてください。

 

長くなりましたが、バーチャルオフィスのご提案です

では賃貸マンションで起業・法人登記は現実的では無いのか? もちろん方法はあります。

一番良いのは大家さんの了解を得ることですね。
管理会社を通す、もしくは大家さんと直接協議し、了解を得て、その旨の覚書等を交わせば安心です。

ただ、ほぼ不可能と思ってください。
上記の通り、大家さんにとってはまだまだ事務所利用のイメージは良いものではなく、認めてくれる可能性は低いです。
管理会社にとっても、一部の部屋だけ特例を設けると管理が煩雑になるので、積極的に交渉はしてくれません。

そこで活用できるのがバーチャルオフィスです!!

バーチャルオフィスとは
バーチャルオフィスは実際に事務所を借りるのではなく、住所や電話番号などの情報をレンタルするサービスです。
業務自体は自宅で行うものの、住所の利用や法人登記はバーチャルオフィスの住所を使うことが出来ます。
事務所を借りないので費用も数千円~と少なく、信用力のある住所で法人登記が可能です。

バーチャルオフィスについてはこちらで詳しくご紹介しています。

 

なぜバーチャルオフィスを利用すれば、賃貸マンションで事業を営めるのか?

使用する住所だけ別の場所を使えば、賃貸マンションで事業を行っても問題無いのか? という疑問が残りますよね。
法律的な観点や過去の判例を見ると、様々な解釈があり、個別的な判断は必要ですが、基本的には問題ありません。

法律では賃貸借契約は、大家さんと住人の信頼関係に支えられた契約であると考えられています。
したがって、契約内容と現実に差異があったとしてもその差異が軽微であれば、当事者間の信頼関係を破壊するもの
とはいえず、契約の解除までは認められない、という考えが一般的です。

例えば、住居目的のお部屋でエステや飲食業を行っている場合は、明らかに信頼関係が破壊されたとみなしますが、
プログラマーが自宅で作業を行っている場合は、契約内容にほとんど差異は無いとみなされ、契約は継続します。

バーチャルオフィスを利用して、賃貸マンションと事業拠点の住所をしっかり分離していれば、自宅で作業をする
ことについては、大家さんの信頼を破壊することにはならず、安心して事業を営んでいただけます。

 

バーチャルオフィスも賃貸物件には注意が必要!?

ちなみに、バーチャルオフィスも賃貸物件で運営している施設があります。
ビルオーナーからバーチャルオフィス運営者が賃貸物件を借り、利用者は運営者から住所を借りることになります。

その場合、バーチャルオフィス運営者はビル賃料の負担があるので、業績により撤退・倒産するリスクはあります。
ビルオーナーが直接運営しているバーチャルオフィスの場合、負担が少ない分その可能性は低いです。

事業が軌道に乗ったのに、ある日突然住所が使えなくなってしまう、これは避けたいですよね。
出来ればビルオーナーが運営しているバーチャルオフィスを利用されることをお勧めします。

 

起業・法人登記には賃貸マンションとバーチャルオフィスの併用はいかがでしょうか?

いかがでしょうか?
副業や起業など、憧れはあってもまずは小さく試してみたい、こう考えられている方は多いです。
必ず事業が成功する保証はありませんから、賢明な、当然のご意見だと思います。

一番気軽に、一番低コストで始められるのは、賃貸マンションとバーチャルオフィスの併用です。
あなたの理想の生き方を実現させるため、ぜひバーチャルオフィスをご活用下さい!

 

コモンルームのバーチャルオフィス

『コモンルーム梅田』『コモンルーム中津』では低価格で使い勝手の良いバーチャルオフィスを準備しています。
大阪梅田エリアの住所を使えるコモンルームのバーチャルオフィスは以下の特徴があります。

・エリアトップクラスの格安価格
・「大阪市北区」一等地の住所が利用可能
・追加料金不要で法人登記可
・郵便物の預かり、転送サービス有
・ご指定の番号に電話転送可
・コワーキングスペース、貸会議室利用可

スタッフが常駐しているバーチャルオフィスですので、取引先の来社にも対応可能です。
必要な数時間だけ利用地で商談や執務が可能ですので、安心してご利用頂けます。

プラン詳細は以下をご参照ください。

コモンルーム梅田のバーチャルオフィス https://common-room.jp/umeda/virtual/
コモンルーム中津のバーチャルオフィス https://common-room.jp/nakatsu/virtual/

 

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コモンルームは大阪市北区にある、コワーキングスペース・レンタルオフィス・シェアオフィス・貸会議室です。
ドロップインでのご利用、定額プラン、バーチャルオフィスプランなど複数のプランをご用意しております。
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コモンルーム梅田
〒530-0012 大阪市北区芝田2-8-11 共栄ビル3F(受付)
TEL:06-6940-7143 / FAX:06-6940-7144
Email:umeda@common-room.jp

コモンルーム中津
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Email:nakatsu@common-room.jp