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契約形態として【定期借家契約】を採用する理由

2020.02.10 梅田

大阪の梅田と中津でコワーキングスペース・シェアオフィス・レンタルオフィス・バーチャルオフィスを
運営しているコモンルームのスタッフがイベントや耳よりの情報等を発信しています。

 

コモンルーム梅田では、レンタルオフィスをご契約頂く際の契約形態として【定期借家契約】を採用しています。
今回はその理由や目的をご紹介させて頂きます。

 

 

そもそも定期借家契約とは?

定期借家契約とは建物の賃貸借契約方法のひとつで、【ていきしゃっかけいやく】と読みます。
契約方法にはもう一つ【普通借家契約】というものがあり、こちらの方が一般的です。

定期借家契約の詳細な説明や、普通借家契約との違い等はネット上に説明が沢山あるので省略しますが、
2つの契約方法の最大の違いは、契約の更新があるかどうかです。

普通借家契約:契約更新可  契約期間満了後に継続利用する場合は契約を更新する
定期借家契約:契約更新不可 契約期間満了後に継続利用する場合は再契約が必要

つまり、定期借家契約は契約期間満了時にお部屋の貸主と借主の契約関係は必ず終了します。
借主がその後も継続してお部屋を使用したい場合は、貸主の了承を得て再度契約が必要となります。

例えば普通借家契約の場合、契約期間2年の貸事務所を借りている借主は、3年目以降も継続して
事務所使用したい場合は、借主が望めば契約更新が出来ます。
定期借家契約の場合は2年後に必ず契約が終了します。3年目以降は再契約を行えば使用できますが、
貸主が再契約を望まなければ借主は立ち退きをせざるを得ません。

 

 

普通借家契約は貸主から契約終了できないのか?

では、普通借家契約の場合は貸主の希望で契約終了できないのかというと、可能ではあります。
借地借家法(土地や建物の賃貸にあたり定められている民法です)の28条に以下の通り定められています。

第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人
(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に
関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として
又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合における
その申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

簡単に説明しますと、借主が契約更新を望んでいる状態で貸主がそれを拒みたい場合、正当事由が必要となります。
正当事由とは『借主の更新を拒まないといけない、どうしようもない理由』というイメージです。
貸主がどうしてもそのお部屋に住む必要(営業する必要)がある、建物の老朽化で建替が必要、など。
その正当事由を備え、事前の経緯や、現況、退去後のフォロー範囲を協議したうえで、更新拒絶が行えます。

これだけを見ると話し合いでどうにかなりそうですが、借主は困りますので基本的には難航します。
貸主と借主の間で協議がまとまらない場合、一般的には調停、それでも駄目なら裁判へと進みますが、
過去の判例を見ると正当事由は、よほどの事情でない限り認められていません。

つまり、普通借家契約の契約期間はほぼ借主側でコントロールが出来ます。借主にはこちらが安心です。
前置きが長くなりましたが、ではなぜコモンルーム梅田では定期借家契約を採用しているのか、以下の通りです。

※ここではご説明しませんが、2つの契約方法を比較するとそれぞれメリット・デメリットがあります。
 また、説明不足な点もありますが、今回のブログの趣旨に沿った文章にしております。ご了承ください。

 

 

採用理由その1:快適にご利用いただく為に

当社はコモンルームを含め、大阪市でビルやマンションの賃貸業を長く営んでおります。
貸主の立場だけではなく、建物の管理も自社で行っておりますので、不動産業者を介さず借主様と接しています。
長い経験上わかるのは、いわゆる悪徳入居者といわれるようなルールを守らない借主が一定数いるということです。
どれだけ仕組みを整えたとしても、残念ながら素行の悪い方が入居する可能性はゼロには出来ません。

コモンルーム梅田のレンタルオフィスは、併設のコワーキングスペースや会議室を共用施設として使用できます。
ルールを守らない方がこの共用施設を利用される場合、他の健全な借主様にご迷惑をおかけすることになります。
注意喚起はさせていただきますが、ご協力いただけない場合は、他の借主様の為にも退去を進めるつもりです。

ただ正当事由はほぼ成立しませんので、普通借家契約で入居した悪徳入居者を追出すのは安易ではありません。
そこで契約方法に定期借家契約を採用し、契約期間の満了をもって退去頂く仕組みを構築しております。

ちなみに、同様の理由でシェアハウスではこの方法とっているところが多いです。共同生活は秩序が大切なのです。
貸主としてはきちんと使用頂ける方には退去してほしくないのが本音ですので、退去前提の契約ではございません。
どうぞご安心ください。

 

 

採用理由その2:万が一のときの借主の保全

実はレンタルオフィスによっては部屋の賃貸にあたり、賃貸借契約を結んでいないケースもあります。
フィットネスジムのような月毎の会員契約を結んで、会員が部屋を利用する仕組みが多いです。
(これには遵法性があるのか?など、様々な見解があります)

この状態ですと、レンタルオフィス事業者が廃業した場合、会員は部屋を使えなくなってしまいます。
登記をして事業を営んでいる事務所がある日突然使えなくなる、かなり大変な状況ではないでしょうか?
しかし、事業者が廃業した場合でも引き続き事務所利用が出来る方法があります、賃貸借契約を結ぶことです。

例えばビル所有者であり、レンタルオフィス事業者である当社が廃業した場合、ビルは別の所有者に替わります。
法律上、ビル所有者かつ貸主である当社がビルを売却した場合、新しく所有者となる買主は貸主の地位を継承します。
つまり、新しい所有者(貸主)と事務所利用者(借主)との間に賃貸借契約が引き継がれることになります。
コモンルーム梅田の場合、併設のコワーキングスペースは使用できない可能性がありますが、事務所利用権は残ります。

事務所移転はかなりの手間暇が必要です。上記の通り普通借家契約は無理でも定期借家契約によりその保全としています。
当社に万が一のことがあっても、借主様へのリスクを極力減らすのが、運営者としての責務だと考えております。

 

 

以上、上記2点が定期借家契約採用の理由です。
コモンルーム梅田では当社の作る空間をご利用者様に快適にご利用頂きたいと考えております。
その大前提として安心感が必要だと思います。様々な注意を払いながら快適な空間をご提供いたします。

 

コモンルーム梅田のレンタルオフィスは併設のコワーキングスペース・会議室が利用できます。
コストパフォーマンスに優れたレンタルオフィスですので、是非いちどご見学にいらしてください。

レンタルオフィスプラン詳細はコチラ https://common-room.jp/umeda/rental/

 

コモンルーム梅田は大阪市北区にある、コンシェルジュ常駐のサービスオフィスです。
コワーキングスペース・レンタルオフィス・シェアオフィス・バーチャルオフィス・貸会議室としてお使い頂けます。
お仕事や勉強はもちろん、商談や面接、他の利用者様とのコミュニティを作ることも可能です。
梅田駅、大阪駅、茶屋町周辺でお仕事をされる際は、お気軽にお越しください。

コモンルーム梅田
〒530-0012 大阪市北区芝田2-8-11 共栄ビル3F(受付)
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